Kada smo pre više od pola godine pisali o legalizaciji nacrt novog zakona je još bio u fazi definisanja. Sada, nakon donošenja prvih rešenja po stupanju novog Zakona o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 96/2015) možemo ukazati na neke smernice zakona i moguće probleme u praksi.
Pre svega šta je legalizacija a šta ozakonjenje shodno važećem zakonu?
- Legalizacija jeste naknadno izdavanje građevinske i upotrebne dozvole za objekat, odnosno deo objekta koji je izgrađen, odnosno rekonstruisan ili dograđen bez građevinske dozvole, odnosno koji se koristi bez upotrebne dozvole.
- Zakonom o ozakonjenju uređuju se uslovi, postupak i način ozakonjenja objekata, odnosno delova objekta izgrađenih bez građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju, uslovi, način i postupak izdavanja rešenja o ozakonjenju, pravne posledice ozakonjenja, kao i druga pitanja od značaja za ozakonjenje objekata.
Legalizacija je aktuelna još od 1997. godine. Ogroman broj objekata nije legalizovan generalno iz sledeća dva razloga: pre svega zato što vlasnici nisu mogli da pruže validan dokaz o pravu svojine/korišćenja/zakupa na zemljištu na kome je objekat nezakonito izgrađen, kao i zbog visokih naknada za često neizvestan postupak koji je opet sprovodila uprava neretko ne spremna na moguće tehničke i pravne probleme.
Da li će se Zakon o ozakonjenju objekata zaista primenjivati i šta je novo?
Ozakonje je definisano kao javni interes za Republiku Srbiju. Stanje na terenu će od strane ovlašćene komisije na terenu biti provereno ortofoto snimcima. Mogu se ozakoniti glavni, pomoćni i objekti u funkciji glavnog objekta. Objekat mora biti završen u građevinskom smislu, pri čemu se stepen završenosti objekta koji je predmet ozakonjenja utvrđuje u zavisnosti od namene i vrste objekta.
Takođe, novina je i da se ozakonjenjem objekata koji su sagrađeni bez prethodno pribavljene tehničke dokumentacije sada se stiče i pravo svojine i raspolaganja, dok je po prethodnom zakonu, upisom u katastar sticano samo pravo svojine.
Dalje, više se neće plaćati naknada za uređenje zemljišta, što zaista sa jedne strane vlasnike koji su podneli zahteve po starom zakonu dovodi u neravnopravan položaj, dok podnosioce zahteva po novom zakonu motiviše da ozakone svoj objekat pod višestruko povoljnijim uslovima, i time uvedu svoju nekretninu u pravne tokove.
Vlasnici koji budu legalizovali objekte prema novom Zakonu o ozakonjenju moći će da ih stave pod hipoteku i uzmu kredit. Naime, banke su spremne da prihvate zalog nad takvim stanovima, kućama, pomoćnim zgradama i ugostiteljskim objektima, ali tek po dobijanju vlasničkog lista.
Šta ako nelegalni objekat vlasnik neće da ozakoni ili nelegalni obkekat ne može da se ukloni?
Vlasnici nelegalnih objekata koji ne budu hteli da ih ozakone po važećem zakonu, a koje nije moguće srušiti, plaćaće veći porez i neće moći da prodaju takve nekretnine, niti da ih ostave u nasledstvo. Dakle, vlasnici nelegalnih objekata koje nije moguće ukloniti će na takve nepokretnosti, plaćati veći porez na imovinu, a druga sankcija je što se to rešenje o rušenju sa napomenom da se objekat ne može rušiti, dostavlja Republičkom geodetskom zavodu, koji je u obavezi da upiše zabranu raspolaganja.
Umesto zaključka
Građani koji na rate otplaćuju legalizaciju po prethodnim propisima moraće da ih izmire do kraja. A ukoliko bi prestali da plaćaju rate na koje su se obavezali ugovorom, Direkcija za gradsko građevinsko zemljište bi mogla da ih tuži zbog neispunjenja ugovornih obaveza.
U praksi se pokazalo da proces rušenja često koče upravni sporovi. Koliko god pomenuta odredba o rušenju nelegalnih objekata bila zastrašujuća to je očigledno jedina opcija ukoliko se očekuje od zaista svih da ozakone svoje objekte, odnosno ukoliko država želi pravnu izvesnost u građevinskom i ništa manje poreskom sektoru, kao i konačno vlasničku sigurnost za sve bar za ubuduće.
Postovani,
molim Vas za pomoc povodom sledeceg pitanja, koje se tice hiljada ljudi na Novom Beogradu, a verovatno i u celom gradu.
I posle tri meseca primene zakona o ozakonjenju lokalne uprave imaju mnoge nedoumice, sto rezultuje ostavljanju predmeta sa strane i mnogi gradjani su time osteceni.
Veliki deo Novog Beograda cine stambene zgrade bez upotrebne dozvole, i drzava nista nije uradila da takve investitore natera da isprave nedostatke, a takodje nista nije uradila ni da ih natera da u poslednjih pet godina legalizuju i ozakone takve objekte. Vecina investitora su drzavne firme, neke trenutno i nepostojece.
Izgleda da postoji razlicito tumacenje Zakona o ozakonjenu od strane drzavnih institucija. Gradski serkretarijat za legalizaciju u Beogradu ne smatra da je moguce ozakoniti stan u stambenoj zgradi izgradjenoj sa gradjevinskom, ali bez upotrebne dozvole, zbog odstupanja od projekta koja nisu u vezi sa predmetnim stanom CAK iako je stan upisan u Katastar prema zakonu o posebnim uslovima. Oni ga posprdno zovu Veljin zakon. Saopstenja Ministarstva i odgovor Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita kazu da se moze podneti zahtev za ozakonjenje stana, po clanu 23, stav 4 i clanu 13.
Konkretno, zgrada u kojoj imam uknjizen stan prema prethodnom Zakonu o posebnim uslovima je na katastarskoj parceli takodje uknjizena, ali zbog odredjenih tehnickih problema nema upotrebnu dozvolu. Drzavna firma koja je investitor takodje je podnela zahtev za legalizaciju jos 2010 godine, koji do dan danas nije resen. Ja sam mislila da su bar moji problemi reseni kada sam upisala svoj stan u katastar.
Ja sada na svoj uknjizeni stan zelim da stavim hipoteku, ali od NKOSK sam dobila sledeci odgovor i tumacenje:
Zakon o ozakonjenju prema odredbama sledećih članova omogućava ozakonjenje predmetne stambene jedinice .
Član 13.
Za objekte na kojima je pravo svojine upisano u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ne sprovodi se postupak propisan ovim zakonom, već nadležni organ, po pribavljanju dokaza iz člana 10. stav 5. ovog zakona, obaveštava podnosioca da uplati taksu za ozakonjenje i po dostavljanju dokaza o uplati, donosi rešenje o ozakonjenju.
Član 10. Stav 5. Ako je pravo svojine na nezakonito izgrađenom objektu upisano u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, kao dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja se overena kopija rešenja o upisu prava svojine ili izvod iz lista nepokretnosti o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, kao i dokaz o odgovarajućem pravu na građevinsko zemljište, kao obavezan deo dokumentacije.
Član 33. Stav 4.
Taksa iz stava 1. ovog člana plaća se u iznosu od 5.000 dinara za ozakonjenje porodičnog objekta ili stana, korisne površine do 100m², pomoćne i ekonomske objekte, proizvodne i skladišne objekte, kao i sve druge objekte i radove iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji.
Dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu iz čl.10 stava 5 je več utvrđen činjenicom da je u Listu nepokretnosti upisano da se zemljište i objekat nalaze u režimu državine , tj prava korišćenja imalaca prava koji su upisani u V list 2 deo tj. kao vlasnici posebnih delova .
Na zalost, Gradski sekretarijat za legalizaciju ne razume to na taj nacin i tvrdi da oni nisu dobili takvo tumacenje od Ministarstva, da njima Zakon o ozakonjenju nije jasan i da ce oni takve Zahteve za ozakonjenje samo slagati sa strane da cekaju neko tumacenje, bolja vremena, osmi zakon, ko zna, ili cekati da investitor ozakoni zgradu, ali opet oni ne mogu ili ne zele naterati investitora da to uradi, iako imaju pravni osnov….u medjuvremenu, uknjizeni stanovi u zgradanma drzavnom zemljistu ce imati neresen status sto ostecuje gradjane. Kada je jednom pravo svojine na objektu dokazano, ne vidim osnov da to sada bude proglaseno za nelegalno, jer je to ugrozavanje osnovnih ljudskih prava.
Molim Vas da istrazite ovo, Zakon je potpuno neprimenljiv na stambene zgrade na gradskom gradjevinskom zemljistu, a jos neprimenljiviji i nepravedniji za gradjane koji su uknjizeni po Zakonu o posebnim uslovima iz 2013 iako deluje da ce procedura ozakonjenja biti veoma jednostavna. Sto je najgore, izgleda da konkretno beogradski gradski sekretarijat za legalizaciju nece uraditi nista po Zahtevima za ozakonjenje pristiglim za stanove uknjizene po Veljinom zakonu, a morali bi to da urade.
Hvala unapred na razumevanju i odgovoru.
S postovanjem,
Jovana Vlajkovic-Josic
Postovani,
molim za Vase misljenje da li se moze ozakoniti koriscenje garaze kao stambenog prostora, imajuci u vidu sledece:
-pocetkom 2014 g. garaza, od 30 m2, kao deo dvorisnog objekta, je kupljena na javnoj prodaji u Sudu
-nalaz vestaka o proceni vrednosti je radjen 2012 g.,
-iz fotografija vestaka uz nalaz se vidi spoljasnost objekta, unutrasnjost:da ima galeriju, stepenice, ozidan deo za kupatilo i itd,
-garaza je imala uvedenu vodu, kanalizaciju-cini se bespravno, sto je konstatovano na dan uvodjenja u posed kupca 2014 g. u zapisniku o uvodjenju od strane sudskih izvrsitelja.
Garaza je imala uvedenu i struju koja se po racunima placala.
-do sredine 2014 g.novi vlasnik je u garazi stavio plocice, razveo vodu, instalirao sanitarije, sve okrecio. U 216 g. novi vlasnik je stavio nova uzlana vrata trokrilna, uz zadrzavanje prethodnih vrata zbog sigurnosti, jer ne zivi u stambenoj zgradi koju razdvaja parking od garaze na istoj parceli, niti u blizini.
Znaci do sredine 2016 g. je i spoljni deo objekta bio izgradjen kao sto je i danas, i unutrasnji deo. Jedino su u 2016 g. ulazna vrata ugradjena.
Dilema je da li ce za ozakonjenje promene namene trebati saglasnost Skupstine stambene zgrade ili nece, imajuci u vidu sve navedeno.
Garaza je uknjizena na ime lica koje Vam se obraca.
Zahvaljujem na pomoci.
S postovanjem.
M. Spasojevic.
Postovani,molim vas za misljenje da li ja mogu ozakoniti svoje objekte s obzirom da je moje imanje u imovinskom sporu sa opstinom,to jest jos uvek mi nije vraceno iako sam u zakonskom roku podneo za povracaj imovine.Imam vlasnicki list koji je na ime mog oca i taj list je overen u sudu 1966 kad je kupljeno imanje.Poslednje resenje je resenje doneseno u nasu korist gde minist.finansija sektor za imovinsko pravne odnose ponistava to njihovo resenje,ali resenje jos nije pravosnazno sto traze nama za legalizaciju.Odlukom upravnog suda u kragujevcu morali su da izadu na teren i ucrtaju objekte ali to je uradeno samo na papiru nisu dozvolili da to bude ucrtano u katastar,i tu je utvrdeno da sam ja pravni sledbenik.Pre nekoliko godina smo podnosili za legalizaciju ali jos uvek nista nije uradeno,cak sam dao pismenu izjavu da sam saglasan za upis prava svojine nad mojim objektima,ali ove godine u junu bivam obavesten da je postupak obustavljen jer je zakon prestao da vazi.Pre neki dan su nas popisali i sada se plasimo da li cemo nesto moci da uradimo jer smo jos u imovinskom sporu…..
Unapred zahvalan…..